El problema de la vivienda en España no es solo una cuestión de cuántas casas existen, sino de dónde están. El país arrastra un déficit estimado de unas 750.000 viviendas, pero la cifra esconde una realidad mucho más compleja: mientras algunas ciudades concentran una presión residencial sin precedentes, otras provincias tienen miles de inmuebles disponibles que no encuentran compradores ni inquilinos. El mapa inmobiliario dibuja así dos Españas enfrentadas: una que crece más rápido de lo que puede alojar a sus habitantes y otra que pierde población y actividad económica.
La mayor parte del desequilibrio se concentra en unos pocos territorios. Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante, Murcia y Málaga reúnen más de la mitad del déficit nacional, según las estimaciones del Banco de España. Son zonas donde el empleo, la inversión y la llegada de nuevos residentes han acelerado la demanda hasta superar ampliamente la capacidad de construcción de vivienda.
La diferencia entre territorios alcanza cifras difíciles de imaginar. La Comunidad de Madrid acumula una necesidad de más de 120.000 viviendas, un volumen similar al déficit conjunto de las 30 provincias españolas con menor presión inmobiliaria. En el extremo opuesto aparece Soria, donde el parque residencial disponible supera ampliamente las necesidades de su población y donde buena parte de las viviendas permanecen vacías o tienen un uso secundario.
El fenómeno revela que la crisis habitacional española tiene una dimensión territorial. No se trata únicamente de levantar más edificios, sino de corregir décadas de concentración económica y demográfica en determinados núcleos urbanos. Allí donde llegan empleos, servicios y oportunidades, la vivienda se convierte en un recurso escaso; donde desaparecen habitantes y empresas, los inmuebles pierden valor y utilidad.
El Banco de España ya advertía en sus análisis anteriores de esta distribución desigual. Aunque la estimación global del déficit ha aumentado desde las 600.000 viviendas calculadas en 2023 hasta las 750.000 actuales, la fotografía territorial apenas ha cambiado: las mismas provincias continúan liderando la falta de vivienda mientras amplias zonas del interior mantienen una oferta residencial superior a la demanda real.
Una crisis que enfrenta ciudades saturadas y territorios vacíos
Barcelona es otro de los grandes ejemplos de esta fractura. La provincia catalana presenta un déficit cercano a las 112.000 viviendas, mientras que territorios como Ourense cuentan con una disponibilidad cercana a la mitad de su parque residencial. La comparación refleja una paradoja: España no carece de casas en términos absolutos, sino de viviendas adecuadas en los lugares donde la población necesita vivir.
Valencia, Alicante y Málaga completan el grupo de grandes focos de tensión, con necesidades que oscilan entre las 40.000 y las 60.000 viviendas. A cierta distancia aparecen provincias como Tarragona, Tenerife, Almería, Las Palmas y Baleares, donde el crecimiento turístico, la llegada de nuevos residentes y la presión sobre el alquiler han disparado la demanda.
Detrás de estos datos hay una transformación social profunda. Los jóvenes de muchas zonas rurales e interiores se ven obligados a desplazarse hacia grandes ciudades porque allí se concentran las oportunidades laborales. La consecuencia es un círculo difícil de romper: las áreas con más empleo reciben más población, necesitan más vivienda y elevan los precios; las zonas que pierden habitantes acumulan viviendas sin uso y continúan perdiendo atractivo.
La vivienda, un problema económico
Según El País, el catedrático de Derecho Civil y fundador de la Cátedra Unesco de Vivienda, Sergio Nasarre, define esta dinámica como “depredación territorial”. A su juicio, el modelo español ha favorecido durante años la concentración de recursos en grandes áreas urbanas, debilitando las provincias cercanas y reduciendo su capacidad para atraer población e inversión.
La vivienda se ha convertido además en un problema económico. Carlos Bravo, secretario de políticas públicas y protección social de Comisiones Obreras, advierte de que los precios inasumibles están dificultando incluso la contratación de trabajadores esenciales. El caso de Baleares, donde la falta de alojamiento complica cubrir puestos públicos y privados, es uno de los ejemplos más visibles de una situación que afecta también a otros territorios tensionados.
Para José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universitat Pompeu Fabra, la mala distribución residencial tiene consecuencias sobre el crecimiento del país. El economista sostiene que la falta de equilibrio entre empleo y vivienda limita la productividad y puede reducir el PIB nacional al impedir que muchas personas puedan desplazarse hacia los lugares donde existen más oportunidades.
El transporte es otro de los factores clave. Sin conexiones eficientes entre las periferias y los grandes centros urbanos, las ciudades tienen dificultades para expandirse y absorber nueva población. La falta de alternativas residenciales cercanas mantiene la presión sobre los barrios centrales y alimenta una escalada de precios que termina expulsando a trabajadores.
Dificultad para independizarse
La consecuencia social más evidente es una generación con mayores dificultades para independizarse. El acceso a una vivienda depende cada vez más del apoyo familiar o del patrimonio heredado, mientras aumenta la incertidumbre entre quienes alquilan. El Sindicato de Inquilinas de Madrid insiste en que el problema no es solo la cantidad de viviendas, sino la escasez de pisos asequibles, públicos y estables.
España afronta así una contradicción: necesita más vivienda en los lugares donde la economía crece, pero también necesita recuperar actividad en los territorios que se vacían. Construir más casas puede aliviar parte de la presión, pero los expertos señalan que sin una estrategia territorial que reparta empleo, servicios e infraestructuras, el desequilibrio seguirá reproduciéndose.
Porque el gran reto inmobiliario del país no es únicamente levantar más ladrillo. Es decidir dónde tiene sentido construirlo y cómo evitar que unas provincias sigan creciendo hasta quedarse sin espacio mientras otras continúan acumulando viviendas sin habitantes. @mundiario