El mercado de la vivienda en España vive atrapado en una paradoja inquietante: la demanda no deja de crecer, los precios escalan sin descanso y, sin embargo, la base sobre la que debería apoyarse la solución —el suelo urbanizado— avanza con una lentitud casi geológica. El resultado es un desequilibrio estructural que ya no se explica solo por la falta de pisos, sino por la incapacidad del sistema para transformar suelo en hogares reales dentro de plazos razonables.
Los datos son elocuentes. Según un informe de Atlas Real Estate Analytics, al que ha tenido acceso EL PAÍS, España necesitará alrededor de 2,75 millones de nuevas viviendas hasta 2037 para absorber la creación de hogares y el déficit acumulado desde la pasada década. Sin embargo, el suelo que hoy está en fase finalista o en urbanización apenas permitiría construir cerca de 1,9 millones de viviendas. Es decir, solo el 70% de lo que se necesitará en los próximos 12 años. El resto queda, literalmente, en el aire.
Esta brecha no es un tecnicismo urbanístico: es el corazón del problema de acceso a la vivienda. Mientras la política debate medidas de choque y el mercado intenta ajustarse, el suelo —ese recurso silencioso del que depende todo— sigue sin llegar a tiempo. Y cuando llega tarde, llega caro.
La situación se agrava si se observa el ritmo real de construcción. Para cubrir la necesidad estimada, España debería levantar unas 238.000 viviendas al año. Sin embargo, los visados de obra nueva apenas superaron los 127.000 en 2024 y rondaron los 115.000 en 2025 hasta octubre. La distancia entre lo que se necesita y lo que se produce no es coyuntural: es una fractura profunda.
El cuello de botella del suelo: mucho planeado, poco edificable
Aunque más del 74% del suelo con potencial residencial está en fase de planificación, no está urbanizado. Son desarrollos que pueden tardar décadas en convertirse en barrios habitables. El suelo verdaderamente finalista —listo para edificar— representa solo un 0,35% del total y tiene capacidad para poco más de 31.000 viviendas en todo el país. Una cifra casi simbólica frente al tamaño del desafío.
El problema, coinciden consultoras y promotores, no es tanto la cantidad de suelo como su disponibilidad efectiva. Hay suelo en los planes urbanísticos, pero no en la calle. La crisis financiera de 2008 dejó miles de desarrollos a medio camino: promotores desaparecidos, financiación cortada y proyectos atrapados en una maraña administrativa que nadie ha logrado desenredar del todo.
Décadas para urbanizar: cuando el tiempo juega en contra
Urbanizar suelo en España es una carrera de fondo. La aprobación de un plan general puede tardar entre seis y ocho años. A eso se suman otros tres a siete años para planes parciales, reparcelaciones, proyectos y obras de urbanización. En la práctica, muchos desarrollos superan con facilidad los 25 o 30 años desde que se conciben hasta que se consolidan.
Las grandes áreas urbanas son el ejemplo más claro. Madrid, Barcelona, Valencia o Málaga registran duraciones medias de entre 24 y 33 años para completar desarrollos de suelo. En algunos casos, como Madrid Nuevo Norte, el proyecto lleva más de tres décadas aprobado sin que haya comenzado la urbanización. El mensaje implícito es demoledor: la vivienda llega siempre tarde.
Donde más se necesita, menos alcanza
La escasez es especialmente grave en Madrid, Barcelona y Baleares, donde la necesidad de vivienda supera incluso la capacidad total del suelo en gestión. En estas provincias, ni siquiera desarrollando todo lo previsto se cubriría la demanda futura. El resultado es una presión constante sobre precios y alquileres, que expulsa a miles de hogares del mercado.
Ahora bien, el informe de Atlas añade un dato inquietante: solo el 13% de las viviendas potenciales tiene buen acceso a la red eléctrica y apenas el 20% dispone de conexiones adecuadas de transporte. Incluso cuando el suelo avanza, las infraestructuras no siempre acompañan. El problema ya no es solo administrativo, sino estructural.
España no sufre una crisis puntual de vivienda, sino una crisis de tiempos. El suelo en urbanización solo cubre el 70% de lo que se necesitará en 12 años, y lo hace con décadas de retraso. @mundiario