La crisis de vivienda en España tiene una dimensión económica que va mucho más allá del encarecimiento de los alquileres y de las dificultades para comprar un inmueble. Cubrir el déficit residencial de 750.000 viviendas calculado por el Banco de España requeriría movilizar entre 189.680 y 236.000 millones de euros. Una inversión de semejante magnitud pone de manifiesto la distancia entre las necesidades habitacionales del país y su capacidad actual para construir nuevos hogares.
Las estimaciones proceden de un análisis elaborado por Atlas Real Estate Analytics, que ha calculado el coste de levantar las viviendas pendientes teniendo en cuenta los precios del suelo y de la construcción en cada provincia. La horquilla económica representa entre el 11,2% y el 14% del producto interior bruto (PIB) español de 2025, una proporción que permite entender por qué resolver el problema exige algo más que incrementar las promociones inmobiliarias.
El esfuerzo también resulta considerable si se compara con la actividad habitual del sector. La inversión anual en promoción residencial ronda los 39.000 millones de euros, por lo que cubrir el déficit acumulado supondría multiplicar entre 4,8 y 6,1 veces ese volumen. Mientras tanto, las Administraciones públicas destinan alrededor de 11.000 millones de euros anuales a políticas de vivienda, aproximadamente el 0,7% del PIB, según Eurostat.
El problema de la vivienda se concentra en seis provincias
La falta de casas no afecta por igual a todo el territorio. El estudio de Atlas Real Estate Analytics identifica una concentración especialmente elevada en seis provincias: Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante, Murcia y Sevilla. En conjunto, acumulan el 52% del déficit residencial estimado.
Madrid encabeza la relación con 133.807 viviendas pendientes, seguida de Barcelona, con 91.454. Valencia registra 65.847; Alicante, 52.548; Murcia, 32.356, y Sevilla, 24.018.
Esta distribución tiene consecuencias directas sobre el presupuesto necesario. Madrid y Barcelona reúnen por sí solas el 30% de las viviendas que faltan, pero absorberían el 42% de la inversión total debido al elevado precio del suelo y a los costes de construcción.
Las diferencias provinciales muestran que no basta con establecer un objetivo nacional de nuevas viviendas. También resulta determinante dónde se construyen. Según el análisis, un piso medio de 105 metros cuadrados, incluidas las zonas comunes, puede alcanzar un coste aproximado de 375.000 euros en Madrid, de los que 196.430 corresponden al suelo. En Valencia, en cambio, el coste medio se sitúa cerca de los 191.000 euros.
Construir más viviendas tampoco resolvería por sí solo la emergencia
El déficit de 750.000 inmuebles corresponde al desequilibrio acumulado entre 2021 y 2025, según el informe anual del Banco de España. Sin embargo, Ignacio Ezquiaga, investigador especializado en vivienda de Funcas, considera que incluso esa estimación podría quedarse corta.
El motivo es que la cifra no incorpora determinados factores, como el mercado de segundas residencias, y utiliza la tasa actual de emancipación juvenil. Precisamente, las dificultades para acceder a una vivienda están retrasando la salida de los jóvenes del hogar familiar, por lo que la demanda potencial podría ser superior a la que reflejan las estadísticas.
A este escenario se suma otro elemento: el crecimiento de los hogares y la presión demográfica. Alejandro Bermúdez, director de Atlas Real Estate Analytics, calcula que cada año se generan alrededor de 150.000 viviendas adicionales de desequilibrio por estas circunstancias.
La capacidad de respuesta del sector está lejos de esas necesidades. España terminó aproximadamente 105.000 viviendas el pasado año, de las cuales solo unas 13.000 fueron protegidas. La diferencia entre el ritmo de construcción y la demanda explica por qué la escasez puede continuar aumentando incluso mientras se desarrollan nuevas promociones.
La financiación privada será imprescindible
La magnitud de la inversión descarta que las Administraciones públicas puedan asumir por sí solas la construcción necesaria. Xavier Vilajoana, presidente de la patronal de promotores APCE, defiende un modelo de colaboración en el que cada nivel administrativo tenga responsabilidades diferenciadas.
El Estado debería facilitar financiación, avales e incentivos; las comunidades autónomas tendrían que intervenir en las políticas de vivienda y suelo, mientras que los ayuntamientos aportarían terrenos e infraestructuras. La inversión privada tendría que asumir una parte fundamental del esfuerzo económico.
Ezquiaga plantea, además, que la vivienda protegida podría representar hasta el 50% de las nuevas construcciones durante los próximos años. Para conseguirlo, considera necesario que las Administraciones cedan suelo gratuitamente y que el parque residencial público mantenga su protección de forma permanente, sin posibilidad de pasar posteriormente al mercado libre.
El acceso a financiación bancaria también será determinante. Para facilitar que las entidades financien proyectos de alquiler asequible, el investigador apunta a concesiones de suelo de entre 70 y 75 años. Asimismo, defiende reforzar la colaboración público-privada y permitir que las empresas municipales de vivienda tengan mayor capacidad de endeudamiento.
La falta de trabajadores y de capacidad constructora añade presión
El dinero, sin embargo, no es el único obstáculo. Vilajoana reconoce a El País que el sector inmobiliario carece actualmente de capacidad productiva suficiente para absorber un incremento tan elevado de la construcción residencial.
La falta de mano de obra cualificada, la necesidad de impulsar métodos de construcción industrializada y la ausencia de una cartera estable de proyectos dificultan una respuesta rápida. Por eso, desde la patronal consideran que reducir el déficit requiere una estrategia sostenida durante varios años y no medidas aisladas.
La dimensión del problema deja una conclusión incómoda: España necesita construir muchas más viviendas, pero también debe encontrar quién las financie, dónde levantarlas y cómo garantizar que una parte importante resulte asequible. Los 236.000 millones de euros representan el coste máximo estimado para cubrir el déficit acumulado, pero no garantizan que desaparezca la escasez si la creación de nuevos hogares continúa superando la oferta.
La emergencia habitacional, por tanto, no se resolverá únicamente con una mayor inversión inmobiliaria. El verdadero desafío será transformar esa inversión en viviendas accesibles y evitar que el crecimiento de la oferta termine concentrándose exclusivamente en los segmentos de mayor precio. @mundiario